Det finnes et alternativ: Et spørsmål om politisk vilje

kandidat

Ord i oppgaven: 7982

Kandidatnummer: 50

SGO3090

Universitetet i Oslo: Institutt for Sosiologi og Samfunnsgeografi

 

Hva kan prosessen med Hauskvartalet beskrive angående lokaldemokrati og byutvikling i Oslo?

Hauskvartalet er lokalisert i Oslo indre øst og representerer et alternativ til den generelle byutviklingen i Oslo. Kvartalet er (i skrivende stund) under forvaltning av EBY og vedtatt politisk som et «byøkologisk kulturkvartal (…) [hvor] det avgrensede planområdet skal behandles som en helhet (…) der utviklingen er basert på LA21-prinsipper med stor grad av brukermedvirkning» (Oslo Kommune 2008).

Allikevel ble (deler av) kvartalet lagt ut for salg på det private markedet uten at brukerne var medvirkende i avgjørelsen. Jeg vil argumentere for at en undersøkelse av prosessen rundt nevnte salg kan gi viktige innsyn i hvordan lokaldemokratiet i Oslo fungerer i praksis i forhold til byutviklingen i hovedstaden.

Jeg vil også argumentere for at ovennevnte lokale prosess ikke kan sees isolert fra politiske og økonomiske strømninger i en større geografisk skala, i den grad Oslo er integrert i den såkalte globale økonomien. De politisk-økonomiske strømningene vil her fungere som et strukturelt analytisk rammeverk med det formål å forstå og forsøksvis forklare avgjørelsene til den lokale makteliten. Både salgsprosessen og det analytiske rammeverket vil bli sett i samsvar med byrådserklæringen for 2015-2019.

 

Neoliberal urbanisme og gentrifisering

What exactly is globalizing

at the beginning of the twenty-first century?

(Smith 2002, s. 432)

 

Begrepet globalisering fremstår gjerne diskursivt som en slags naturlov som sveiper over verden med den følgen at «fenomenet» ikke kan inneha aktører, verken som forkjempere eller motstandere. Dette er en mektig retorikk, men heller ikke mer enn det. Harvey (2000, s. 54) skriver at en kan se globalisering som en prosess, som en tilstand, eller som en spesifikk type politisk prosjekt. Disse tilnærmingene er imidlertid ikke gjensidig utelukkende. Han foreslår å starte med å se på globalisering som en prosess. Denne innfallsvinkelen naturliggjør ikke prosessen som om den fremkommer uten aktører arbeidende for å promotere den, men muliggjør i første omgang å konsentrere seg om hvordan globalisering har forekommet og forekommer. Harvey argumenterer for å se globalisering som en videreføring, eventuelt en ny fase, av kapitalistisk stedsproduksjon i sitt bilde. Globalisering fremstår dermed som en sosial prosess med forkjempere og motstandere og vinnere og tapere. Prosessen kan i så måte kritiseres og forsøksvis endres og bekjempes. Det er et ganske annet utgangspunkt enn om man står ovenfor et stigende tidevann som truer med å ta ens hjem til havs.

Smith (2002, s. 429-431) beskriver en reskalering av urban praksis, kulturer og funksjoner i kontekst av globale relasjoner i endring. Han fokuserer i sin artikkel kun på neoliberal urbanisme og relasjonen mellom det globale og det urbane. I dét ligger det ikke at andre skalaer er irrelevante i det store bildet, men et ønske om å plukke opp det som ser ut som en spesiell kobling mellom global og urban endring, hvor «det urbane» redefineres like drastisk som «det globale». Koblingen Smith påpeker mellom det globale og det urbane er av betydning også i kontekst av Oslo og Hauskvartalet. «Urbaniseringsprosesser oppstår ikke i et lokalt eller nasjonalt vakuum, og det er følgelig hensiktsmessig å se Oslos regenereringsprosesser i en internasjonal kontekst» (Bergsli 2005, s. 88). «Idéen om nasjonal kapital gir liten mening i dag da det meste av global handel på tvers av nasjonale grenser skjer innenfor firmaet: innenfor produksjonsnettverket til enkelte firmaer» (Smith 2002, s. 433 min oversettelse). Uten at det er et argument for en forenklet påstand om at staten skrumper inn, er det i streng økonomisk forstand et argument for en erodering av statlig organisering på nasjonalt plan (Smith 2002, s. 433). Nasjonalstatens økonomiske reorganisering må sees i forhold til reskaleringen av det urbane og det globale.

Det er verken nødvendig eller rom for, i denne teksten, å gi en fullstendig gjennomgang av dokumenterte faktorer som har ledet opp til dagens urbane økonomi, men jeg vil nevne det som her fremstår mest relevant. Endringer i den globale økonomien har gitt flyt av kapital større geografisk mobilitet, der én konsekvens er økt konkurranse om internasjonal kapital hvor større byer fungerer som strategiske noder (Sassen 1991, s. 3-15). Reorganiseringen av den urbane økonomien i overgangen fra industrielle til post-industrielle byer, har i tillegg til å bidra til ovennevnte konkurranse, skapt behov og mulighet for en ny type politisk økonomi. Svaret synes å være et utstrakt samarbeid mellom lokalpolitiske maktinstitusjoner og privat kapital, der det politiske aspektet i all hovedsak går ut på å legge til rette for privat kapital via diverse metoder, blant annet direkte eller indirekte subsidier. Harvey (1989) døpte løsningen «Entrepreneurialism». «Entreprenørbyen fremstår i dag som «det bærekraftige forbildet» for hvordan byer skal styres, og for hvilke strategier som skal benyttes for å oppnå velstand og vekst i den postfordistiske økonomien» (Bergsli 2005, s. 91). «Oslo skal være et godt sted å etablere og drive næringsvirksomhet. Byrådet vil spille på lag med alle deler av næringslivet, og være en aktiv pådriver for at Oslos næringsliv kan gå foran i det grønne skiftet» (Byrådserklæringen 2015, s. 29).

Én dimensjon av neoliberal urbanisme er ifølge Smith (2002, s. 437) en generalisering av gentrifisering som global urban strategi. Fra begrepet først ble beskrevet av Glass i 1964 er det mye som har endret seg, både i urban kontekst og hva angår innholdet og omfanget av gentrifiseringen. En (politisk) retorisk overgang fra «gentrifisering» til andre mindre belastede termer, som «regeneration» i britisk tradisjon (Smith 2002, s. 438-439) eller «områdeutvikling» i Byrådserklæringen fra Oslo 2015 (s. 25-26), kamuflerer klasseinteressene og konfliktene i «områdeutviklingen». Sæter har studert utviklingen i Gamle Oslo og beskriver en «vending fra en sosial til en estetisk interesse for bydelen og boligområdene (…)» (2005, s.155).

«Gjennom Byfornyelsen, Miljøbyen Gamle Oslo og generell kultur- og bypolitikk

startet en ny politisk, sosial og kulturell æra i byutviklingen i Oslo på 90-tallet. Det

skjedde en dreining i byfornyelsesdiskursen, hvor selve byområdet ble stående i fokus,

mer enn tiltak for dem som til enhver tid bodde der» (Sæter 2005, s. 156).

Gentrifiseringsprosessene har utviklet seg raskt fra Glass’ klassiske versjon med hovedfokus på noen risikovillige middel og overklasseaktører som «innvandret» til arbeiderklassestrøk, til å bli et sentralt mål i britisk urban politikk (Smith 2002, s. 439). Intervjuer av (høyre) bydelspolitikere i Gamle Oslo uttrykker gentrifisering som et mål, mens «noen politikere er mer forsiktige og kaller det et ønske om mangfold i befolkningen» (Sæter 2005, s. 156). «Gentrifiseringen skal «ta over» der fattigdommen, med et offentlig, sosialt ansvar, har dominert» (Sæter 2005, .157). Hackworth (i Smith 2002, s. 440) gjenkjenner tre «gentrifiseringsbølger» hvorav den tredje oppsto på 1990-tallet og klassifiseres som generalisert gentrifisering. Dette betegner imidlertid ikke en homogen prosess og «i den grad det er et uttrykk for større sosiale, politiske og økonomiske relasjoner, vil gentrifisering i én bestemt by uttrykke karakteristikkene ved det bestemte stedet i skapelsen av byrommet. Allikevel hadde gentrifisering på 90- tallet, i ulik grad, utviklet seg til å bli en sentral urban strategi for «byregjeringer» rundt om i verden, i samarbeid med privat kapital» (Smith 2002, s. 440 min oversettelse). Den urbane politikken søker ikke lenger å regulere retningen på den økonomiske veksten, men vil innrette seg innenfor de eksisterende rammene lagt av markedet, på jakt etter høyest mulig avkastning (på byens eiendommer), enten direkte eller i form av skatteinntekter. Eiendomsutvikling blir en viktig del av byens produktive økonomi, et mål i seg selv, rettferdiggjort av en appellering til arbeidsplasser, turisme og skatteinntekter. Tredje gentrifiseringsbølge har utviklet seg til å bli et verktøy for å transformere hele områder om til landskapskomplekser som initierer og reflekterer en omfattende urban forvandling inkludert en endret klassesammensetning (Smith 2002, s. 441-443).

I studien av Gamle Oslo skriver Sæter (2005, s. 157) at et ledd i strategien for en mer variert befolkningssammensetning legger vekt på å skaffe flere familieleiligheter selv om bydelen er den mest barnerike i hele Oslo. Sæter tolker dette som et ønske om å tiltrekke seg flere etnisk norske barnefamilier da «bydelens barn i første rekke hører innvandrerfamiliene til, og de bor trangt». «Byrådet vil forlenge, forsterke og fornye ordningen med bydelsvise områdeløft med satsing på lokal frivillighet, kultur og medvirkning, hvor målet er en mer bærekraftig by og sosial utjevning» (Byrådserklæringen 2015, s. 25 min uthevelse).

 

«Vi kan si at «den sosiale utjevning» skal skje gjennom nyrekruttering av ressurssterke

beboere, som gir nye gjennomsnittstall med hensyn til inntekt og utdanning. Dette er

nokså fjernt fra den gamle velferdsmodellen, hvor sosial utjevning ikke handlet om å

skifte ut mennesker i et område, men om å styrke velferden for individer og hushold

der de bodde» (Sæter 2005, s. 158).

 

Hvem kan være imot sosial balanse, spør Smith (2005, s. 445). Det høres jo ut som en bra ting. Helt til en undersøker hvilke områder det er der skal «balanseres» eller «utjevnes» og det blir klart at det er snakk om en kolonisering ved middel og øvre middelklasse. Forkjemperne for sosial utjevning krever sjelden at hvite nabolag skal bli balansert av et antall mennesker med (for eksempel) afrikansk, karibisk eller asiatisk avstamning. Det er slik ikke «folk» generelt som skal bringes tilbake til byen. En sondering av den symptomatiske stillheten rundt hvem som skal «inviteres tilbake» begynner å avsløre klassepolitikken involvert. En del av områdeutviklingen beskrevet i byrådserklæringen (2015, s. 25-26) er å utvide Tøyenløftet til Vaterland, Grønland og Hausmannskvartalet. (Resten omhandler Groruddalen). Jeg anser imidlertid det antydede etniske aspektet underordnet klasseproblematikken i denne sammenheng og vil dermed ikke gå dypere inn i det skillet her.

Den strukturelle vinklingen på gentrifisering som er fokuset i denne teksten reflekterer et ønske om å laste opp noe av ansvaret lagt på skuldrene til «vanlige folk» med begrensede valgmuligheter på boligmarkedet. Det fremstår for forfatteren urimelig å ansvarliggjøre en boligkjøper (eller leietaker) i sin søken etter et hjem innenfor de begrensningene markedet (og personlig økonomi) setter for individet eller husholdet. I tillegg synes det hensiktsmessig å påpeke at den strukturelle tilnærmingen ei heller er aktørløs (se Slater 2015 for nærmere diskusjon av tema). Det er ikke slik at lokale myndigheter, eiendomsutviklingsfirmaer og «det frie markedet» styrer seg selv i et vakuum blottet for personlige (og kollektive) interesser. Det som derimot synes tydelig er at disse interessene kan fremsettes med en helt annen tyngde og gjennomslagskraft på bakgrunn av den ujevne maktgeometrien mellom det strukturelle nivået og det isolerte individ.

Smiths (1979) teori om potensiell grunnrente (rent gap) kan leses som en sentral del av et omfattende årsaksforhold til gentrifisering og urban regenerering (Clark 1988). I en ekspanderende by er det sannsynlig å anta at potensiell grunnrente vil øke over tid, samt være påvirket av omkringliggende områder. Begrepet «rent gap» peker på et gap mellom kapitalisert grunnrente (reell og aktuell inntjening ved nåværende bruk av grunnen) og potensiell grunnrente (potensiell inntjening dersom grunnen heves til «høyeste og beste bruk»). Nyoppførte bygg vil vanligvis samsvare med høyeste og beste bruk og dermed den potensielle grunnrenten. Etter hvert som byggene eldes og (aktivt eller passivt) nedprioriteres i forhold til økonomiske investeringer vil det skapes et gap mellom kapitalisert og potensiell grunnrente. Når gapet er «stort nok» vil eiendommene være lønnsomme (og dermed interessante) investeringsobjekter for eiendomsutviklere (Clark 1988, Smith 1979). Denne innfallsvinkelen skal vise seg å være relevant i forhold til det pågående salget av Hauskvartalet, noe jeg vil komme nærmere inn på under.

 

Metodiske utredninger

Jeg vil starte med en gjennomgang av utviklingen av Hauskvartalet og det påfølgende salget. I tråd med problemstillingen vil dette få en relativt sentral part av teksten. En undersøkelse av den demokratiske prosessen rundt salget kan gi viktige innsyn i hvordan lokaldemokratiet i Oslo fungerer i praksis med tanke på byutviklingen. Jeg vil innenfor kontekst av Hauskvartalet legge hovedfokus på kollektivet i Hausmannsgate 40 da det er denne gruppen som i første omgang er truet av salget. Det er relevant i denne sammenheng at kollektivet kjemper for en sosial boligpolitikk i Oslo. Det er vedtatt at et salg av Hauskvartalet skal voteres over i bystyret som siste demokratiske instans før endelig vedtak fattes. Saken om Hauskvartalet er omfattende og det vil være umulig innenfor rammene av denne teksten å få med seg enhver detalj. Utvalget som er fokuset her er det jeg anser som viktigst i forhold til problemstillingen.

Jeg kan imidlertid ikke påberope meg å være en objektiv part i saken rundt salget av Hauskvartalet, i den grad jeg har vært og fortsatt er en del av kvartalsutviklingen med det personlige engasjement dette medfører. Alle kilder er imidlertid dokumentert og jeg forsøker i stor grad å la disse tale for seg selv. Det har vært skrevet mye om denne saken i mange forskjellige medier. Jeg har valgt bort noen medier som av politiske årsaker er partiske og som kan anses som useriøse aktører og forholdt meg til såkalte nøytrale medier, i den grad det er mulig. Et personlig ønske i forhold til denne teksten har vært å skrive, noe jeg oppfatter som en viktig del av, Oslos historie sett nedenfra. Mitt blikk på saken er i utgangspunktet fra denne vinkelen og perspektivet i teksten vil nødvendigvis speile dette. Noe som for øvrig samsvarer med intensjonene i reguleringsplanen.

 

Hauskvartalet, et alternativ

«4. september 1999 besatte en gruppe boligløse, i regi av Boligaksjonen, den tomme bygården Hausmannsgate 40 (H40). H40 og kvartalet rundt hadde da stått tomt i en årrekke, men mengder av sprøyter og søppel vitnet om midlertidige beboere» (Vestbredden udatert a).

«Vinteren 1999 tok en gruppe kunstnere kontakt med Statsbygg med det formål å leie de tomme, forfalne lokalene i Hausmannsgate 34 og Brenneriveien 1 til kulturhusformål. De første kunstnerne tok bygget i bruk høsten/vinteren 2000» (Hauskvartalet udatert a).

I skrivende stund er ovennevnte initiativ fortsatt dem som utgjør de faste brukerne av Hauskvartalet. Hausmannsgate 40 (heretter Vestbredden) er opprettet som et boligsosialt samvirke, mens Hausmannsgate 34 (heretter Hausmania) er et lavkostalternativ til kunstrelaterte formål, i all hovedsak atelierer. I tillegg er det en tom hjørnegård oppført byantikvarens gule liste (Hausmannsgate 42, tidligere okkupert, men tømt og gjenmurt i 2010) regulert til bevaring, bolig og forretning, en ubebygget tomt regulert til bolig og grøntarealer/fellesarealer (Brenneriveien 1) samt «Sirkusplassen» på hjørnet av Hausmannsgate/Vestre Elvebakke regulert til kultur og allmennyttige formål (Oslo Kommune 2008).

19.05.2004 kjøpte Oslo Kommune (ved KBY nå EBY) Hauskvartalet av Statsbygg for 12 millioner, med formål å opprettholde og utvikle kulturen i kvartalet (Kjøpekontrakt 2004). Mellom 2004 og 2008 ble det utarbeidet en spesiell reguleringsplan for kvartalet, S-4387, et samarbeid mellom flere aktører, blant andre brukerne av kvartalet, og ledet av Frederica Miller fra Gaia Arkitekter.

 

«I 2004 gjorde bystyret i Oslo et visjonært politisk vedtak og ba byrådet om å igangsette

omregulering av eiendommene i Hauskvartalet til et byøkologisk kulturkvartal med

hovedsakelig kulturformål, men også næring og boligformål, basert på økologiske og

bærekraftige prinsipper. En omfattende medvirkningsprosess med idedugnader, møter og

analysearbeid munnet ut i en plansmie hvor alle aktørene, både Oslo Kommune, byantikvar

og brukerne av kvartalet deltok. Der ble det laget en planskisse som dannet grunnlag for et

endelig omforent planforslag, enstemmig vedtatt 18 juni 2008» (Eriksen & Miller 2016, s. 1).

 

Medvirkningsprosessen i utarbeidelsen av reguleringsplanen ble beskrevet i Asplan Viaks evaluering av planmedvirkning i storbyene:

 

«Det er ingen annen medvirkningsprosess som kan viser til så gode resultater. Påvirkning

på planen og mulighet for medvirkning oppnår ”godt” eller ”svært” godt i undersøkelsen (…)

Innenfor den generell positiv ramme foreslår aktørene noen få forbedringer. Det bør være mer

forpliktende medvirkning av ”viktige aktører” i planprosessen, mer i samsvar med klassiske

charretter i utlandet. Det etterlyses også større engasjement fra kommunens side i forhold til

antall deltakere som representerer flere kommunale etater. Større politisk deltakelse savnes,

og særlig av politikere som kan forplikte kommunen» (2007, s. 27 min uthevelse).

 

Rapporten peker her på noe som har vist seg å bli et problem i etterkant av planprosessen. Selv om utarbeidelsen av reguleringsplanen var en vellykket medvirkningsprosess, har deler av formålsparagrafen, §2, som omhandler grunnleggende intensjoner om at kvartalet skal behandles som en helhet, samt byøkologi, medvirkning og enkel standard på boligeiendommene, ikke blitt tolket som bindende for utviklingen av kvartalet. Allerede i overgangen 2009/2010 forsøkte daværende byråd å selge boligdelen av Hauskvartalet til studentsamskipnadene SIO & OAS. SIO takket nei, mens OAS takket ja (Universitas 2010, brev fra SIO til Vestbredden 2010, brev fra OAS til Vestbredden 2010). Salget ble skrinlagt grunnet SIOs refusjon, men klareres isteden for salg på det åpne markedet. «I samsvar med bystyrets vedtak av 16.06.2011 er Studentsamskipnadens (SIO) interesse for kjøp av boligeiendommene avklart. Ettersom eiendommene ikke er aktuelle for SIO legges eiendommene etter planen ut for salg i det åpne markedet høsten 2014» (EBY 2014a).

 

Tidligere «[b]yråd for byutvikling, Bård Folke Fredriksen (H), avviser overfor Arkitektnytt at reguleringsplanen krever bygging av lavkostboliger på boligtomtene» (Arkitektnytt 2015a). Direktør i plan og bygningsetaten, Ellen de Vibe, bekrefter Fredriksens tolkning og uttaler til arkitektnytt (2015a) at:

 

«planen kan ha som formål å bidra til at det bygges boliger med enkel standard og gunstige

rammevilkår for kunstrelatert virksomhet, slik det står, men at det kun er en intensjon og

et resultat av de medvirkningsprosessene man hadde med Hauskvartalet den gangen.

Reguleringsplanen i seg selv binder ikke utbygger, understreker hun» (mine uthevelser).

 

Det vil si, dersom man skal ta disse uttalelsene på alvor, at reguleringsplanen legger opp til stor grad av brukermedvirkning, men formålsparagrafen i reguleringsplanen som er et resultat av medvirkningsprosessen, inkludert videre medvirkning i utviklingen av kvartalet og sosial profil på boligdelen, ikke er bindende fordi den kun er et resultat av medvirkningsprosessene. Dette til tross for (eventuelt i kraft av) at plan og bygningslovens §1-1, Lovens formål, fastslår at «[p]lanlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter». Det synes i denne sammenheng hensiktsmessig å gjenta at reguleringsplanen ble vedtatt av et enstemmig bystyre i 2008.

 

Historikk over salgsprosessen

I november 2014 ble eiendommene i Hauskvartalet, med unntak av Hausmania, lagt ut på finn.no med budfrist 2. mars 2015. Det tas i prospektet forbehold om at salg av eiendommene skal vedtas av Oslo Bystyre og at selger ikke kan underskrive kontrakt før vedtak foreligger (Salgsprospekt 2015). I en pressemelding fra Vestbredden angående salget skriver de:

«Byrådet i Oslo har igangsatt denne prosessen i et tilsynelatende håpløst forsøk på å

privatisere en langvarig boligpolitisk hodepine, i bytte mot arbeidsro for hovedstadens

eiendomsmoguler. Vi som et ansvarlig bo-kollektiv tar avstand fra denne prosessen som

allerede har pågått i lang tid, og ønsker ikke å være en del av denne utviklingen. Vi forstår

byens behov for å ta i bruk tomme ubrukte eiendommer. Og vi ser med glede på ethvert

initiativ som driver fram bærekraftige, brukerstyrte og byøkologiske prosjekter, som er

underlagt demokratiske prinsipper» (Vestbredden 2015).

 

I februar 2015 leverte Vestbredden et innbyggerinitiativ med krav om å trekke samvirket Vestbredden ut av salgspakken begrunnet ved at samvirket oppfyller reguleringsplanen som det var med å utforme (Innbyggerinitiativ 2015). 2. mars blir innbyggerinitiativet behandlet av Forretningsutvalget som sendte saken videre til Finanskomiteen. I en e-post sendt fra (daværende) byråd for byutvikling til Finanskomiteen 13. april, oppfordrer han om ikke å trekke Vestbredden ut av salgspakken (Byrådsavdeling for Byutvikling 2015). 5. mai innstiller Finanskomiteen til bystyret at forslaget ikke tas til følge (Finanskomiteen 2015). 20. mai vedtar bystyret at innbyggerforslaget ikke tas til følge (Bystyret 2015). 5. juni mottar Vestbredden et brev fra EBY med «Informasjon om status i arbeidet med salg i Hauskvartalet». Der informerer de om at EBY administrativt har akseptert et bud, men at saken (som kjent) ikke er ferdig behandlet før bystyrets endelige votering. I tillegg informeres det om at EBYs innstiling (altså kjøper) og innholdet i den er unntatt offentligheten (inkludert utarbeidet salgskontrakt) (EBY 2015). 16. juni skriver Leieboerforeningen på sine nettsider at, på bakgrunn av arbeidet beboerne har lagt inn i bygget, samt den kontinuerlige dialogen med Oslo Kommune, kan det være grunnlag for bruksrett og en uformalisert leiekontrakt (Leieboerforeningen 2015). 11. august lekker SV politiker, Ivar Johansen, den hemmeligstemplede salgskontrakten hvor det fremkommer at Urbanium AS er innstilt som kjøper og at budet er på 30 millioner kroner (Johansen 2015). Det fullstendige budet fra Urbanium er imidlertid ikke tilgjengelig for offentligheten. Innsyn i budet ble gitt etter forespørsel fra talsmann for Hausmania, Ole Pedersen, først 11. 02. 2016, hvor det ble kjent at kjøper har planer om rivning av Hausmannsgate 40 (EBY 2016, Urbanium Udatert, s. 7). Urbanium eies for øvrig av Espen Pay, kjent for sin deltakelse i Sørenga utviklingen, der han først representerte Oslo Kommune i salget av Sørenga-utstikkeren i Bjørvika som gikk for 940 millioner. «To måneder etter salget dukker Espen Pay opp på eiersiden i det nyetablerte selskapet Sørenga Utvikling as som vant budkampen foran nesen på Norges største boligutbyggere» (Dagens Næringsliv 2008).

Hausmania hadde i samarbeid med Eriksen & Skajaa Arkitekter, samt flere brukere av kvartalet, utarbeidet et forprosjekt for utviklingen av boligdelen i Hauskvartalet støttet finansielt av Husbanken og med bred faglig støtte fra norske arkitekter (NAL 2015). «Prosjektet er et innovativt samhandlingsprosjekt for utvikling av byøkologiske lavkostnadsboliger og arbeidskollektiv med sosial profil, samt kulturarealer og flerbrukshall, i tråd med reguleringsplanens krav om høy grad av medvirkning» (Husbanken 2015). Prosjektet stilte i budrunden sammen med utvikler Anthon B Nilsen. Da Vestbredden ikke ønsket et direkte samarbeid med en privat eiendomsutvikler, ble det stilt et forbehold i budet om at en løsning måtte utarbeides med beboerne av Vestbredden, i tråd med reguleringsplanens krav til stor grad av brukermedvirkning. Dette førte til at budet ble diskvalifisert og ikke realitetsbehandlet (Aftenposten Oslo-By 2015a).

 

«I 2013 ble dette arbeidet [med reguleringsplanen] fulgt opp av et forprosjekt finansiert

av Husbanken og ledet av Eriksen Skajaa Arkitekter. Etter en omfattende medvirkningsprosess

viser forslaget hvordan rehabilitering av Hausmannsgate 42 og et nybygg i Brenneriveien 1

kan inngå i det byøkologiske kulturkvartalet med billige utleieboliger for kunstnere og

kulturarbeidere» (Eriksen & Miller 2016, s. 1).

 

Kommunevalg

I september 2015 var det kommunevalg, og i Oslo ble det et skifte fra langvarig høyrestyre til et samarbeid mellom AP, SV og MdG. I valgkampen stilte (den daværende) opposisjonen seg kritiske til salget av Hauskvartalet, fra kommunalt eierskap til en privat utvikler (Aftenposten 2015, Klassekampen 2015). I en kronikk i Klassekampen, etter å ha vært på besøk på Vestbredden, skrev bystyrekandidat fra AP, Viktoria Marie Evensen (2015): «I Arbeiderpartiets Oslo er det plass til dem. Vi ønsker å bevare det byøkologiske prosjektet, få på plass en leiekontrakt og ta vare på dette helt unike Oslomiljøet». Noe av det første det nye byrådet gjorde var å trekke saken tilbake fra bystyret for å se på den på nytt. Dette ble begrunnet med at det nye byrådet, ved byråd for byutvikling Hanna Marcussen, trengte å sette seg bedre inn i saken (Arkitektnytt 2015c, Dagsavisen 2015). Kort tid etter ble det imidlertid kjent at også det rødgrønne byrådet ville gjennomføre det omstridte salget (Aftenposten Oslo-By 2015b). Til Arkitektnytt uttaler Marcussen at kommunen er redd for erstatningskrav dersom de annullerer salget og selger til noen andre. Hun vedgår imidlertid at bystyret kan stoppe salget, slik at kommunen kan fortsette som eier av kvartalet (Arkitektnytt 2015d). I en kronikk i Klassekampen begrunner Marcussen salget med at kommunen ikke har økonomisk mulighet til å bli sittende med eiendommene i Hauskvartalet (Marcussen 2015). Dette til tross for at prosjektet til Hausmania og Eriksen & Skajaa Arkitekter har en finansieringsplan støttet av Husbanken. I samme kronikk foreslår Marcussen å overføre pengene fra salget til å pusse opp Hausmania. Forslaget fikk et samlet Hauskvartal til å stille seg bak et opprop om å stoppe salget av kvartalet (Hauskvartalet Udatert b) og talsperson for Hausmania, Ole Pedersen, uttalte etter utspillet: «Det er splitt- og hersk metode av verste sort. Hausmannsgate 40, hvor beboerne nå er organisert i bo- og arbeidskollektivet Vestbredden Vel Vel, er en viktig del av Hauskvartalet og miljøet rundt kulturhuset» (Arkitektnytt 2015e).

  1. desember 2015 leverte kvartalet inn et innbyggerforslag (Finanskomiteen 2016a) med følgende forslag til vedtak:

 

«Oslo kommune skal etablere, eller legge til rette for å etablere, en ikke-kommersiell

boligstiftelse som skal utvikle og deretter drifte Hausmannsgate 42 og Brenneriveien 1.

 

Oslo kommune skal gå inn i forhandlinger for å skrive en langsiktig og kollektiv

leieavtale med Bo og Arbeidssamvirket Vestbredden Vel Vel» (Hauskvartalet 2015)

 

Finanskomiteens arbeidsutvalg mottok 8. mars deputasjoner fra Vestbredden og Hausmania (Finanskomiteen 2016a). Jeg vil gi et lite utdrag fra Vestbreddens deputasjon under med det formål å beskrive noe av stemningen fra denne demokratiske prosessen. Tone, en av representantene fra Vestbredden innledet og avsluttet med følgende:

 

«(…)Vi er her i dag fordi det ser ut som om dere er i ferd med å gi deres velsignelse for

tilintetgjørelsen av Vestbredden. Et 130 år gammelt hus og dermed også reguleringsplanen

som dere er pålagt å følge opp, men som har blitt systematisk sabotert av Oslo Kommune

siden den ble vedtatt av et enstemmig bystyre i 2008. Å forespeile oss og resten av Oslos

innbyggere, i det lengste, at det var mulig å komme til en løsning med kjøper innenfor gjeldende

regulering framstår nå som kynisk løgn [jf. Urbaniums planer om rivning av Hausmannsgate 40

som var kjent fra politisk hold, men unntatt offentligheten] og utnyttelse av grasrota som har jobba

seriøst for dette siden 1999. Det er nå klart at det ikke eksisterer noen reell brukermedvirkning i denne

prosessen all den tid vi som beboere og medskapere til reguleringsplanen blir stilt på sidelinja og informasjon blir tilbakeholdt gjennom hele prosessen. En prosess som skal ha stor grad av brukermedvirkning (…) Hvordan kan vi løse det her sammen?» (Deputasjon 2016a).

 

Allan, den andre av representantene fra Vestbredden, sier:

 

«(…)Det handler om et sosialt boligprosjekt som har vært akseptert fra starten av og som man

vil jevne med jorden nå. Så er det klart at folk de blir opprørt over det. Jeg vet ikke om dere

kan merke det, men det er altså, vi har lagt så mye energi og krefter inn i det huset her, at

jeg tror slett ikke dere har noe begrep om det. Jeg var like ved å begynne å grine i går

når vi satt og laget det her, altså grine på norsk ikke på dansk, selv om det er komisk

[latter i salen]- Altså dere har sjansen for å gjøre det her sammen med oss» (Deputasjon 2016a)

 

Frode Jakobsen, leder av arbeidsutvalget for Arbeiderpartiet, svarte på dette: «Vi merker i hvert fall ditt engasjement, det er det ingen tvil om så det trenger du ikke å være redd for, men tida på en måte for dere er over, for i dag, for denne, for dere» (Deputasjon 2016a).

30 januar 2016 ble det holdt et seminar på DogA for å presentere Hauskvartalet helhetlig før bystyrets avgjørelse. På seminaret holdt prosjektleder for reguleringsplanen, Frederica Miller, et innlegg om medvirkning og Hauskvartalet der hun startet med å stille spørsmålet «Sabotasje?»

 

«Siden bystyrevedtaket i 2008 har Oslo kommunes etater SKUSLET BORT det som kunne

vært et av de mest visjonære pilotprosjektene for byøkologi i Oslo

  • Hva er gjort? Litt rehabilitering
  • Ingenting av planens visjoner fra 8 år siden er realisert
  • Den BEVARINGSVERDIGE hjørnegården ble tømt for beboere 10.2.2010 forseglet og

har siden ligget til forfall

  • Hallene ble stengt og er fremdeles stengt.
  • Kvartalet skal selges til private eiendomsutviklere uten å involvere Hauskvartalet, det

eneste tilbudet som har gjort det, diskvalifiseres og vurderes ikke» (Miller 2016, s.2)

 

«I formålsparagrafen slås det fast at beboere og brukere av kvartalet skal medvirke når det skal tas viktige avgjørelser. Man kan ikke si annet enn at bystyret har gått mot sitt eget vedtak» (Miller i Arkitektnytt 2016a). For å tydeliggjøre det retoriske skiftet fra før og etter valget vil jeg ta med et lite utdrag fra et intervju med bystyrerepresentant, Viktoria Marie Evensen fra Arbeiderpartiet, etter tiltreding i bystyret:

 

                «De byøkologiske intensjonene i reguleringsplanen er ikke juridisk bindende, har direktør i

Plan- og bygningsetaten, Ellen de Vibe, uttalt til Arkitektnytt. Hvordan skal man da vite

hvordan det går?

– Jeg skulle mene at det er klokt av en utbygger å ta de politiske signalene til følge.

– Er ikke det naivt?

– Jo, det kan du godt mene, men jeg har tro på at det er mulig å finne en løsning, sier Evensen.

– Du skrev før valget en kronikk i Klassekampen om Hausmannsgate 40, hvor du avsluttet

med å skrive, sitat: «Vi ønsker å (…) få på plass en leiekontrakt og ta vare på dette helt

unike Oslomiljøet». Har Arbeiderpartiet planer om å legge inn en klausul i godkjenningen av salgskontrakten? 

– Vi kan ikke endre salgskontrakten, men kommer til å gi tydelig uttrykk for våre synspunkter i

merknader til saken og gjør også det i den debatten som nå foregår, sier Evensen» (Arkitektnytt 2015b)

 

I salgskontrakten pkt. 14, om Vestbredden (Hausmannsgate 40), står det følgende:

 

«Kjøper overtar Hausmannsgate 40 usett og med de som oppholder seg på eiendommen.

Kjøper er orientert om at Selger ikke besitter nøkler til Hausmannsgate 40, og kan følgelig

ikke gi Kjøper fysisk tilgang til bygningen på overtakelsestidspunktet. Kjøper er inneforstått

med betydningen av at han overtar denne eiendommen på disse betingelsene og risikoen

som følger med. Selger fraskriver seg alt ansvar knyttet til dette forholdet, herunder

eiendommens tilstand, arealbeskrivelser og eventuelt behov for utkastelse av de som

oppholder seg i bygningen» (Salgsprospekt 2015, s. 30).

Innbyggerforslaget av 9. 12. 2015 angående stopp av salget, sak 40, ble behandlet sammen med sak 39, salget av Hauskvartalet, i Finanskomiteen 28. april 2016, etter en utsettelse av saken i Finanskomiteen 17. mars 2016. Byrådets innstilling om salg av deler av Hauskvartalet ble enstemmig tiltrådt og oversendt Bystyret for endelig avstemming (Finanskomiteen 2016a). Hele møtet i Finanskomiteen ble imidlertid filmet og deler av denne demokratiske prosessen er interessant i forhold til problemstillingen for denne teksten. På spørsmål fra Morten Steenstrup (H) angående Marit Halses (R) klage på avvisning av innsyn i kommuneadvokatens begrunnelser for salget, som er unntatt offentligheten på generelt grunnlag, svarer byråd for byutvikling Hanna Marcussen, at det er gjort en konkret vurdering i denne saken og at en offentliggjøring av kommuneadvokatens begrunnelser kan svekke kommunens posisjon. Steenstrup (H), som for øvrig også er for salget, sier påfølgende at han vurderer det som at det her er snakk om å få en riktig rettslig vurdering av den posisjonen kommunen har og at det ikke er noe man burde være redd for å vise offentligheten (Finanskomiteen 2016b). I det skriftlige svaret på Marit Halses (R) klage på avslag om dokumentinnsyn, begrunnes avslaget med at advokatråd på generelt grunnlag bør unntas offentlighet (Byrådsavdeling for byutvikling 2016, s. 1) til tross for at det i byrådserklæringen (2015, s. 12) står «At kommuneadvokaten ikke lenger som hovedregel skal unnta saker fra offentligheten, men gjøre en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle», noe Steenstrup (H) også påpekte i den muntlige høringen. I svaret fra Byrådsavdelingen (2016, s. 1) står det videre at: «Offentliggjøring av rådet kan gi et misvisende bilde av saken som sådan. Det samme kan skje om det dukker opp nye fakta i saken etter at rådet er gitt».  Hva dette innebærer er vanskelig å si uten innsyn i dokumentene, men når byråd for byutvikling uttaler at innsyn i dokumentene kan svekke kommunens posisjon, fremstår det sannsynlig at en offentliggjøring ville kunne være til fordel for brukerne av Hauskvartalet, og at det er grunnlaget for hemmeligholdet. Under overskriften, «En ny retning for Oslo» skriver byrådet at de vil sette innbyggernes behov i sentrum og at Oslo skal være en åpen og demokratisk kommune preget av tillit og nærhet mellom innbyggeren og kommunen (Byrådserklæringen 2015, s. 10). I strid med sine egne lovnader tar byrådet i dette tilfellet isteden en defensiv posisjon og skaper med det en avstand til innbyggerne det her er snakk om.

 

Onsdag 11. mai 2016 vedtok Bystyret (mot 3 stemmer fra Rødt) Finanskomiteens innstilling som innebar å selge deler av Hauskvartalet og forkaste innbyggerforslaget. «Salget skjer på de vilkår som fremgår av vedlagte salgskontrakt» (Bystyret 2016). I Morgenbladet 13. mai skriver Gaute Brochmann et innlegg om salget:

 

«Det kan sikkert finnes tekniske og formelle årsaker til at Urbanium nå får kjøpt de aktuelle

tomtene til den ikke akkurat svimlende summen av 30 millioner kroner. Men dem er det

mindre interessant å høre om. Det som er åpenbart, er at hvis viljen og kunnskapen var der,

ville ikke dette salget blitt noe av. Og når det nå gjennomføres, skyldes det ren dumskap og

en totalt sviktende forståelse av det offentliges plikt og makt til å sørge for god byutvikling»

(Brochmann 2016).

 

 

Vega Scene

«For Venstre i byrådet er det viktig at Hausmannskvartalet blir det kulturkvartalet vi har ønsket»

(Hallstein Bjercke til Dagsavisen 2015b)

 

Det fremkommer av prosessene beskrevet over at den politiske viljen til å utvikle Hauskvartalet i tråd med intensjonene i reguleringsplanen har vært fraværende, og da spesielt den delen av planen som omhandler det boligsosiale aspektet. Som nevnt beholdes kulturhuset Hausmania i kommunalt eie mens boligdelen (H40, H42 og Brenneriveien 1) av kvartalet overlates til en privat utvikler sammen med den såkalte sirkustomta. Det legges, som beskrevet tidligere, ikke bindende føringer for utviklingen av boligdelen, men det fremkommer at det har vært et politisk press på at Vega Scene (kino og teaterscene) skal gjennomføres på sirkustomta. «Byrådet har også gitt uttrykk for at man ønsker å strekke seg langt for å bidra til å realisere Vega Scene også med tanke på årlige driftstilskudd. Disse medlemmer forutsetter at Vega Scene realiseres, da disse medlemmer anser etableringen av Vega Scene som viktig både i et lokalt og nasjonalt perspektiv» (Finanskomiteen 2016a, s. 2).

Realisering av lavkostboliger i Hauskvartalet var ikke en økonomisk mulighet for kommunen, til tross for at hoveddelen av finansieringen ville tas av Husbanken. Byrådet kan imidlertid strekke seg langt, også økonomisk sett, for å realisere et kulturtilbud som vil fremme Oslos internasjonale appell.

«Byråd for kultur i Oslo, Rina Mariann Hansen (Ap) og daglig leder i Vega Scene,

Unnur Sande, er svært fornøyde og stolte over endelig å kunne presentere klarsignal

for det nye kulturhuset ved Akerselva. Denne uken er de på filmfestivalen i Cannes,

der Hansen blant annet møter mange representanter for internasjonal filmbransje»

(Aftenposten 2016).

 

I fjor fikk Vega Scene to millioner i driftsstøtte, men byråd for kultur i Oslo, Hansen fra AP, er tydelig på at dette beløpet vil øke betraktelig når driften kommer ordentlig i gang (Aftenposten 2016). Den økonomiske argumentasjonen brukt av byrådet for å utelukke utviklingen av lavkostboliger i Hauskvartalet fremstår i så måte som en skinnargumentasjon brukt med det formål å dekke over manglende politisk vilje som reell årsak. Dette til tross for at det i Byrådserklæringen står at byrådet vil «[u]trede muligheten til å bygge og etablere ikke-kommersielle utleieboliger» (2015, s. 24).

 

 

Brukermedvirkning

Som nevnt har utviklingen av reguleringsplanen for Hauskvartalet blitt virkeliggjort gjennom en vellykket brukermedvirkningsprosess som ga reell innflytelse over bestemmelsene i planen (Asplan Viak 2007). Vestbredden, som nå er politisk vedtatt at skal oppløses, er et brukerstyrt bo og arbeidskollektiv med klare selvbyggerfunksjoner:

 

«§ 2 FORMÅL
Samvirkets formål skal være å etablere og holde Hausmannsgate 40 (H40) som et varig

arbeids- og bokollektiv som legger vekt på økologiske, sosiale og solidariske prinsipper.

Formålet skal også være å vedlikeholde og rehabilitere H40 både i bakgård, innvendig og

utvendig.

Samvirket skal ikke drive næringsvirksomhet i vinnings hensikt. Samvirket dannes av-                               og for beboere og brukere av H40.

  • 12 STYRET
    Alle beboere over 16 år sitter i styret. Det er en stemme pr. hode. Leder, nestleder og sekretær velges ved særskilt valg. Disse oppnevnes på årlig basis og bør gå på rundgang»

(Vestbredden Udatert b).

 

Det har vært gjort store bygningsmessige oppgraderinger av Hausmannsgate 40 opp gjennom årene, både innvendig og utvendig, samt i bakgården. Blant annet strukturelle oppgraderinger som skifte av tak på hele b-blokka, hvor arbeidet ble utført av beboere og andre brukere av huset. Den samlede kostnaden av dette arbeidet var rundt 35000 kr i materialutgifter da arbeidet utført var dugnadsbasert (Deputasjon 2016b). En viktig byggeteknisk årsak til at Vestbredden har kunnet fortsette å eksistere gjennom så mange år, er at Hausmannsgate 40 ikke er et «moderne» bygg, men av en slik standard som er mulig å utbedre uten «eksperthjelp», men med vanlig byggeteknisk kompetanse. Ved å legge opp til rivning av huset, for å bygge nytt, fjerner man dermed samtidig et viktig grunnlag for brukerstyring.

Arnsteins (1969) «brukermedvirkningsstige» er velkjent og har vært mye brukt innenfor tematikken brukermedvirkning og innbyggerdeltakelse. Jeg vil her kort benytte meg av Arnsteins typologi for en klassifisering av de ulike formene for brukermedvirkning relevant for temaet i denne teksten. En full gjennomgang av alle relevante prosesser vil være for plasskrevende, men en skissering i forhold til Arnsteins stige fremstår som et rimelig kompromiss. «Obviously, the eight-rung ladder is a simplification, but it helps to illustrate the point that so many have missed-that there are significant gradations of citizen participation» (Arnstein 169, s. 217).

Vestbreddens «styresett» tilsvarer høyeste nivå av brukermedvirkning på Arnsteins stige: “( 8 ) Citizen Control, have-not citizens obtain the majority of decision-making seats, or full managerial power” (Arnstein 1969, s. 217). Utarbeidelsen av reguleringsplanen henger også høyt og er innenfor rammene av reell medvirkning. Et sted mellom nivå 6 og 7. «(6) Partnership that enables them to negotiate and engage in trade-offs with traditional powerholders [og] (…) (7) Delegated Power» (Arnstein 1969, s. 217).

Prosessen med salget av Hauskvartalet, initiert og utført av Oslo Kommune (Byråd, Bystyre og EBY), er imidlertid av en annen karakter. Her blir brukerne av kvartalet kun informert om hva som skal skje med dem (EBY 2014b, EBY 2015). I noen tilfeller tilbakeholdes viktig informasjon, som innstilt kjøper av kvartalet, samt kjøpers planer om rivning av Hausmannsgate 40 (budet fra Urbanium). Etter påtrykk fra brukerne av kvartalet blir de av byrådet tillatt å si sin mening, legge frem sin sak, men de har ingen reell medvirkning på vedtakene som fattes, til tross for at vedtakene vil ha stor innvirkning på brukernes hverdag. I henhold til Arnsteins stige faller denne prosessen innunder steg 3 og 4:

Rungs 3 and 4 progress to levels of “tokenism” that allow the have nots to hear and to have a voice:

(3) Informing and (4) Consultation. When they are proffered by powerholders as the total extent

of participation, citizens may indeed hear and be heard. But under these conditions they lack the

power to insure that their views will be heeded by the powerful, When participation is restricted

to these levels, there is no follow through, no “muscle,” hence no assurance of changing the status

quo (Arnstein 1969, s. 217).

 

Kjøper av Hauskvartalet, Urbanium, har gjennom advokatfirmaet Bing Hodneland levert en utdypelse av medvirkningsprosessen de planlegger å gjennomføre (for øvrig unntatt offentligheten) (Johansen 2015). Da denne prosessen fortsatt ikke er gjennomført, men befinner seg på et teoretisk stadium unnlater jeg å se nærmere på den her. Dersom leseren er interessert er dokumentet tilgjengelig i sin helhet gjennom ovennevnte kilde.

 

 

 

Rent Gap

«Komiteens mindretall, medlemmet fra F, peker på at området i dag bærer preg av forfall og forslumming. Det er på tide å rydde opp» (Finanskomiteen 2016a, s. 5).

 

De bebyggede boligeiendommene i Hauskvartalet, Hausmannsgate 40 og Hausmannsgate 42, har ifølge utført verdivurdering (BER 2014, s. 8) et betydelig vedlikeholdsetterslep. Da Hausmannsgate 40 ikke var tilgjengelig for befaring har firmaet, BER, i henhold til mottatt informasjon, lagt til grunn at H40 er av tilsvarende standard som H42 (2014, s. 7). Dette til tross for at H42 har vært gjenmurt siden 2010 og H40 har vært bebodd og (mer enn) vedlikeholdt. Eiendommene har, fra kommunens side, vært nedprioritert i forhold til økonomiske investeringer og slik bidratt til et betydelig «rentegap». Hausmannsgate 40 har gjennomgått flere omfattende reparasjoner og oppgraderinger (for en full oversikt se Leieboerforeningen 2016, vedlegg 2) som ifølge Smith (1979, s. 543) (og enkel logikk) påvirker verdien av bygget. Smith skriver videre at det er viktig å skille mellom små vedlikeholdsoperasjoner som må utføres jevnlig for at bygget skal beholde sin verdi (eks: male dører og vinduskarmer), større reparasjoner (eks: skifte av rør og elektriske systemer) og strukturelle reparasjoner som foruten ville gjort byggets struktur uholdbar (eks: skifte av tak, skifte av bjelkelag i gulv angrepet av råte) (1979, s. 543). Vestbredden har gjennom 16 år utført flere operasjoner innenfor alle ovennevnte kategorier (Leieboerforeningen 2016, vedlegg 2). Under arbeidet med taket i 2012, mottok Vestbredden et brev fra EBY, med krav om at de umiddelbart måtte stoppe arbeidet, begrunnet med at kommunen står ansvarlig for beboernes sikkerhet (sic!) og at «[p]rinsipielt vil ikke Oslo kommune (EBY) ha bygningsmessig inngripen på eiendommen» (EBY 2012). Da var imidlertid arbeidet allerede ferdig.

I tillegg til husenes byggetekniske stand (i forhold til nybygg), er det nødvendig for utregning av potensiell grunnrente å se på endringer i grunnverdien (Smith 1979, s. 543). Hauskvartalet ligger i bydel Grünerløkka, vest for Akerselva og Vulkanområdet og øst for nylig renoverte Torggata. Nøyaktig tall på hvor mye grunnen har økt i verdi siden Vestbredden ble okkupert i 1999 er ikke tilgjengelig for forfatteren, men at det er snakk om en enorm økning er åpenbart. En indikasjon kan gis av Wessel (2015, s. 137) som skriver at boligprisene i Osloregionen økte med 460 prosent mellom 1992 og 2012. Målet er ikke her å gjøre en nøyaktig utregning av rentegapet, men peke på den enorme potensielle grunnrenten i forhold til verdivurderingen gjort i 2014, samt vise til kommunens «innsats» i utviklingen av rentegapet.

Verdivurderingen av Hausmannsgate 40 er satt til brutto tomteprisbelastning: 11 800 000, minus 60 prosent risiko, tilsvarer netto tomteprisbelastning: 4 700 000. Det er da lagt opp til en direkte avkastning for utbygger/investor på 32,04 prosent (BER 2014, s. 18).

 

«Normal direkteavkastning på utviklingsprosjekter innen næringseiendom i Oslo/omegn er

normalt beliggende i nivå 10-18%. En direkteavkastning som beregnet over anses således å

være beliggende vesentlig over nivået, noe som henføres til eiendommens utforming, det

forhold at den er bebodd og de usikkerhetsmomenter som følger av dette» (BER 2014, s. 19).

 

Verdivurderingen av Hausmannsgate 42 er satt til brutto tomteprisbelastning: 14 350 000, minus 55 prosent risiko, tilsvarer netto tomteprisbelastning: 6 500 000. Det er da lagt opp til en direkte avkastning for utbygger/investor på 24, 59 prosent (BER 2014, s. 22-23).

Smith (1979, s. 543) vurderer salgspris ut fra kapitalisert grunnrente pluss verdien på bygget. Om potensiell grunnrente skriver han:

 

«Under its present land use, a site or neighborhood is able to capitalize a certain quantity of

ground rent. For reasons of location, usually, such an area may be able to capitalize higher

quantities of ground rent under a different land use. Potential ground rent is the amount that

could be capitalized under the land’s “highest and best use.” This concept is particularly important

in explaining gentrification.

Using these concepts, the historical process that has made certain neighborhoods ripe for

gentrification can be outlined» (Smith 1979, s. 543).

 

Ut fra Smiths teori er Hauskvartalet nå modent for gentrifisering. Rentegapet er stort nok til at eiendommene er interessante investeringsobjekter og i god neoliberal tradisjon skal eiendommene utvikles av en privat utbygger, indirekte subsidiert av Oslo Kommune i form av lav salgspris som gir en høy direkte avkastning for den som er villig til å ta risikoen.

 

 

 

Konklusjon

Jeg har i teksten over gitt en gjennomgang av relevante deler av utviklingen av Hauskvartalet, samt de demokratiske prosessene rundt salget. Dette har jeg sett på i lys av teorier om neoliberal urbanisme, generalisert gentrifisering og Smiths teori om «rent gap» med det formål å forklare og forstå det nå vedtatte salget. Et salg som langt på vei står i direkte motsetning til de mål som beskrives i byrådserklæringen for 2015-2019. Da tenker jeg spesielt på de boligsosiale målene og visjonen om en inkluderende by preget av tillit og nærhet mellom innbyggeren og kommunen. Samt målet om reduserte økonomiske og sosiale forskjeller. Det er interessant å se på denne prosessen rundt salget av Hauskvartalet opp mot de beskrevne målene i byrådserklæringen slik det er blitt gjort over. Om vi skal dømme ut fra denne saken alene vil det være stor diskrepans mellom retorikk og praksis i byutviklingen i Oslo. Og det i såpass stor grad at det analytiske rammeverket brukt i denne teksten har større forklaringsverdi for den praktiske politikken ført av det rødgrønne byrådet enn deres egen byrådserklæring. I hvert fall i dette spesifikke tilfellet. Hvorvidt den generaliserte byutviklingspolitikken vil følge det samme mønsteret utover i bystyreperioden vil tiden vise.

De lokaldemokratiske prosessene rundt salget av kvartalet har i praksis vist seg uten mulighet til å påvirke de endelige politiske vedtakene. Det til tross for en massiv innsats fra brukernes side, med bred støtte fra faglige og kulturelle miljøer. Brukerne av kvartalet har blitt delvis informert om kommunens planer og de har fått si sin mening, men uten noen reell medvirkning og påvirkning på vedtakene har det ikke hatt annen effekt enn at saksgangen har tatt lenger tid enn planlagt fra byrådets side. Om man skal trekke en slutning ut fra denne saken vil det være at lokaldemokratiet lar deg trenere en prosess, men ikke endre det endelige utfallet.

En annen konsekvens av de lokaldemokratiske prosessene i denne saken er at tilliten til politikerne og lokaldemokratiet i Oslo har brutt fullstendig sammen for mange mennesker. En tillitt som allerede var veldig sårbar. Jeg vil påstå at bystyret, med sitt endelige vedtak, her har gjort en stor tabbe. Istedenfor å lytte til innbyggernes behov og ønsker har bystyret aktivt marginalisert et helt segment av Oslos befolking. Det er langt flere mennesker tilknyttet Vestbredden enn de som bor fast i kollektivet. Innenfor Oslo, nasjonalt og på tvers av nasjonalstatlige grenser. Mennesker som føler tilknytning og eierskap til huset og prosjektet. Mennesker som har fått tak over hodet der når alle andre dører var lukket. I tillegg kommer alle de menneskene som har medvirket til, arbeidet med utviklingen av og som støtter forprosjektet til Hausmania og Eriksen & Skajaa Arkitekter for utviklingen av boligdelen i Hauskvartalet. Slik treffer dette vedtaket langt bredere enn det byrådet og bystyret kanskje har sett for seg og kalkulert med.

 

 

Epilog

«Med salget så er den politiske dialogen over og kampen for Hauskvartalet går inn i en ny fase» (Bevar Hauskvartalet 2016). 13. mai, to dager etter vedtaket om salg av kvartalet, ble tomta i Brenneriveien 1 offisielt «åpnet» av boligokkupanter. Den ubebygde tomta som er regulert til bolig og fellesareal/grøntareal ble gjort om til en vognplass med busser og bobiler. Lørdag 14. mai inviterte de til åpen dag hvor det ble grillet veganburgere, planting av grønnsaker og arrangert plantebytte for besøkende. Styreleder i Hausmania, Harald Ellingsen, forklarer bakgrunnen for okkupasjonen slik:

«Det er en protest mot salget og de konsekvensene det får for kvartalet når den boligsosiale

delen bortfaller. Vi er et miljø som har tatt ansvar for å ta vare på folk som faller utenfor,

deriblant mange som er så uheldige å ha blitt født inn i en familie som verken er selveiere

eller gjeldfrie. Det er en veldig viktig del av kvartalsprosjektet» (Arkitektnytt 2016b).

I en begjæring om midlertidig forføyning fra Oslo Kommune uttrykkes det bekymring for at okkupasjonen av Brenneriveien 1 kan «medføre utsettelser med hensyn til gjennomføring av salget og dermed også et potensielt økonomisk tap for kommunen dersom det skulle komme til mislighold overfor kjøper» (Kommuneadvokaten 2016). I den påfølgende kjennelsen står det at kommunen også var «i kontakt med politiet vedrørende eventuell bistand for å få fjernet okkupantene. Politiet gav imidlertid muntlig tilbakemelding om at de ikke ville bistå med dette uten kjennelse i saken» (Oslo Byfogdembete 2016).

Beboerne på Vestbredden har, representert av Leieboerforeningens advokat, levert et ønske til EBY om en formalisering av det som kan anses som en muntlig leieavtale med kommunen. Dersom kommunen bestrider at det foreligger et leieforhold vil det vurderes om saken skal tas inn for Husleietvistutvalget (Leieboerforeningen 2016).

Hva angår den videre utviklingen av Hausmannsgate 40, 42 og Brenneriveien 1, nå i privat regi, kan kun spekuleres i (sic). Som nevnt binder reguleringsplanen ikke utbygger til å utvikle boligdelen av kvartalet i en bestemt retning, da det kun er de tekniske kravene som er juridisk bindende. Espen Pay, eier av Urbanium, var som kjent med i utviklingen av Sørenga der kravet om 10 prosent billige utleieboliger ikke ble gjennomført til tross for den politiske intensjonen (Østlandssendingen 2008). Hvorvidt dette gjentas i Hauskvartalet eller ikke vil vise seg med den videre utviklingen.

 

 

Kilder:

Aftenposten. 2015. Byrådet vil selge Hausmannskvartalet til privat utbygger likevel. Tilgjengelig

på: http://www.osloby.no/nyheter/Byradet-vil-selge-Hausmannskvartalet-til-privat-utbygger-likevel-8269323.html [Lest: 11.05.16]

Aftenposten. 2016. Slik blir Oslos alternative kino og teaterscene. Tilgjengelig på:

http://www.aftenposten.no/osloby/Slik-blir-Oslos-alternative-kino–og-teaterscene-8471008.html [Lest: 20.05.16]

Aftenposten Oslo-By. 2015a. Ble diskvalifisert fra budrunden om Hausmannskvartalet.

Tilgjengelig på: http://www.aftenposten.no/nyheter/Ble-diskvalifisert-fra-budrunden-om-Hausmannskvartalet-8129884.html [Lest: 12.05.16]

Aftenposten Oslo-By. 2015b. Byrådet vil selge Hausmannskvartalet til privat utbygger likevel.

Tilgjengelig på: http://www.aftenposten.no/osloby/nyheter/Byradet-vil-selge-Hausmannskvartalet-til-privat-utbygger-likevel-8269323.html [Lest: 14.05.16]

Arkitektnytt. 2015a. S-4387: Møter Veggen. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/s-4387-moter-veggen [Lest: 10.05.16]

Arkitektnytt. 2015b. Bystyre-uvisshet for Hauskvartalet. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/bystyre-uvisshet-for-hauskvartalet [Lest: 11.05.16]

Arkitektnytt. 2015c. Salg av Hauskvartalet på vent. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/salg-av-hauskvartalet-pa-vent [Lest: 14.05.16]

Arkitektnytt. 2015d. Redd for erstatningskrav. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/redd-for-erstatningskrav [Lest: 14.05.16]

Arkitektnytt. 2015e. Salg av Hauskvartalet: Høyrepolitikk! Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/salg-av-hauskvartalet-hoyrepolitikk [Lest: 14.05.16]

Arkitektnytt. 2016a. Salget bryter med medvirkningskravet. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/salget-bryter-med-medvirkningskravet [Lest: 11.05.16]

Arkitektnytt. 2016b. Ny okkupasjon i Hauskvartalet. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektnytt.no/ny-okkupasjon-i-hauskvartalet [Lest: 24.05.16]

Arnstein, S. R. 1969. A Ladder Of Citizen Participation. Journal of the American Institute of

Planners. 35, 4. 216-224

Asplan Viak 2007. Virker Medvirkning Virkelig?: Evaluering av Planmedvirkning i Storbyene.

Sluttrapport. Program for storbyrettet forskning. Tilgjengelig på: http://www.allgronn.org/virker%20medvirkning%20virkelig.pdf [Lest: 10.05.16]

BER. 2014. Verdivurdering. Hauskvartalet, Oslo. Verdivurdering. Tilgjengelig på:

http://vestbredden.net/wp-content/uploads/2015/05/Verdivurdering-Hauskvartalet-gnr.bnr_.-20860-180-295-297-299-303-og-304-signert-774685.pdf [Lest: 19.05.16]

Bergsli, H. 2005. Entreprenørpolitikk og Byutvikling: Byutvikling og Globale Trender. I: Aspen,

  1. (red.) By og Byliv i Endring: Studier av Byrom og Handlingsrom i Oslo. Scandinavian Academic Press/Spartacus Forlag, Oslo. 87-118.

Bevar Hauskvartalet. 2016. Aksjon for bevaring av Hauskvartalet. I Arkitektnytt. Tilgjengelig

på: http://www.arkitektnytt.no/ny-okkupasjon-i-hauskvartalet [Lest: 24.05.16]

Brochmann, G. 2016. Salget av Hauskvartalet er stikk i strid med Oslo kommunes egne mål.

Morgenbladet. Nr. 18. 13. – 19. mai, s. 35.

Byrådsavdeling for Byutvikling, Oslo Kommune. 2015. Notat til bystyrets organer: ref:

200305064-240. Tilgjengelig på: https://www.oslo.kommune.no/dok/Vedlegg%5C2015_04%5C1095884_1_1.PDF

[Lest: 11.05.16]

Byrådsavdeling for Byutvikling, Oslo Kommune. 2016. Klage fra Marit Halse over avslag på

dokumentinnsyn. Tilgjengelig på: https://www.oslo.kommune.no/dok/Vedlegg/2016_03/1136345_1_1.PDF

[Lest: 15.05.16]

Byrådserklæringen. 2015. Plattform for byrådssamarbeid mellom Arbeiderpartiet, Miljøpartiet

de Grønne og Sosialistisk Venstreparti i Oslo 2015-2019. Oslo Byråd. Tilgjengelig på: https://www.oslo.kommune.no/getfile.php/Innhold/Politikk%20og%20administrasjon/Politikk/Byr%C3%A5det/Oslo%20byraadserklaering%202015%202019%20Plattform%20for%20byr%C3%A5dssamarbeid.pdf [Lest: 24.05.16]

Bystyret, Oslo Kommune. 2015. Sak 118 Innbyggerforslag av 20.02.2015: Trekk samvirket

Vestbredden Vel Vel Hausmannsgate 40 ut av salgspakken av Hauskvartalet. Tilgjengelig på:http://vestbredden.net/wpcontent/uploads/2015/05/Bystyret_2015_05_1101831_1_1.pdf [Lest: 11.05.16]

Bystyret, Oslo Kommune. 2016. Sak 104 Salg av eiendommer i Hauskvartalet – Byrådssak 274

av 10.12.2015. Tilgjengelig på: https://www.oslo.kommune.no/dok/Bystyret/2016_05/1144678_1_1.PDF [Lest: 15.05.16]

Clark, E. 1988. The Rent Gap and Transformation of the Built Environment: Case Studies in

Malmö 1860-1985. Geografiska Annaler. Series B, Human Geography. 70, 2. 241-254

Dagens Næringsliv. 2008. Jeg er sjokkert: Sidebytte i et gigantsalg i Oslo kommune har gjort

konkurrenter forbannet. Tilgjengelig på: http://www.dn.no/nyheter/naringsliv/2008/05/30/-jeg-er-sjokkert [Lest: 12.05.16]

Dagsavisen. 2015. Usikkert for Hauskvartalet. Tilgjengelig på:

http://www.dagsavisen.no/oslo/usikkert-for-hauskvartalet-1.427496 [Lest: 14.05.16]

Dagsavisen. 2015b. Gir ikke opp håpet om Vega Scene. Tilgjengelig på:

http://www.dagsavisen.no/oslo/gir-ikke-opp-hapet-om-vega-scene-1.385769 [Lest: 20.05.16]

Deputasjon. 2016a. Deputasjon i Finanskomiteens arbeidsutvalg 08.03.2016. Lydopptak.

Tilgjengelig ved forespørsel til forfatter

Deputasjon. 2016b. Deputasjon – Vestbredden Vel Vel – Info og fakta – saksnr. 10/00121 Salg av

Hauskvartalet. Ettersendte vedlegg. Tilgjengelig på: https://www.oslo.kommune.no/dok/Vedlegg/2016_03/1136370_1_1.PDF [Lest: 18.05.16]

EBY, Oslo Kommune. 2012. Hausmannsgate 40 GNR./ BNR. 208/303 – Oppussingsarbeider.

Tilgjengelig ved forespørsel om innsyn EBY, oppgi ref: 12/28952, eller til forfatter.

EBY, Oslo Kommune. 2014a. Informasjon om salg av eiendommer i Hauskvartalet. Brev fra

EBY til Vestbredden, 19.06.2014. Tilgjengelig ved begjæring om innsyn, oppgi ref: 14/20220.

EBY, Oslo Kommune. 2014b. Invitasjon til informasjonsmøte om salg av eiendommer i

Hauskvartalet. Brev fra EBY til Hausmann SA og Hausmannsgate 40, 12.09.2014. Tilgjengelig ved begjæring om innsyn, oppgi ref: 14/28381.

EBY, Oslo Kommune. 2015. Informasjon om status i arbeidet med salg i Hauskvartalet:

05.06.2015. Tilgjengelig på: http://vestbredden.net/wp-content/uploads/2015/05/Scan0001.pdf [Lest: 12.05.16]

EBY, Oslo Kommune. 2016. Krav om innsyn i budet til Urbanium, 11.02.2016. Tilgjengelig ved

krav om innsyn. Oppgi ref: 16/3840

Eriksen, A. & Miller, F. 2016. En oppfordring til bystyret om å ta vare på Hauskvartalet: Oslos

desidert mest spennende byøkologiske prosjekt ved å beholde kvartalet i kommunens eie. En oppfordring til bystyret av Frederica Miller & Arild Eriksen. Tilgjengelig på: http://hauskvartalet.org/wp-content/uploads/2016/04/Salg-av-Hauskvartalet-FMiller-AEriksen.pdf [Lest: 10. 05. 16]

Evensen, V. M. 2015. Om å møte seg selv i døra. Klassekampen. Tilgjengelig på:

http://hauskvartalet.org/nb_NO/2015/11/26/en-liten-reminder-fra-for-valget/

[Lest: 14.05.16]

Finanskomiteen, Oslo Kommune. 2015. Sak 53: Innbyggerforslag av 20.02.2015. Tilgjengelig

på: https://www.oslo.kommune.no/dok/Vedlegg%5C2015_05%5C1100241_1_1.PDF

[Lest: 11.05.16]

Finanskomiteen, Oslo Kommune. 2016a. Sak 39 Salg av eiendommer i Hauskvartalet –

Byrådssak 274 av 10.12.2015. Tilgjengelig på:

https://www.oslo.kommune.no/dok/Finanskomiteen/2016_05/1143208_1_1.PDF

[Lest: 14.05.16]

Finanskomiteen, Oslo Kommune. 2016b. Møte i Finanskomiteen 28.04.16. Video. Tilgjengelig

på: http://www.torggatablad.no/?p=3645 [Sett: 15.05.16]

Harvey, D. 1989. From Managerialism to Entrepreneurialism: The Transformation in Urban

Governance in Late Capitalism. Geografiska Annaler. Series B, Human Geography, 71, 1. 3-17.

Harvey, D. 2000. Spaces of Hope. Edinburgh University Press.

Hauskvartalet. Udatert a. Om Hausmania. Tilgjengelig på:

http://hauskvartalet.org/nb_NO/hausmania/ [Lest: 09.05.16]

Hauskvartalet. Udatert b. Opprop- STOPP SALGET! Tilgjengelig på:

http://hauskvartalet.org/nb_NO/petition/ [Lest: 14.05.16]

Hauskvartalet. 2015. Forslag til bystyrevedtak ang. Hauskvartalet. Innbyggerforslag.

Tilgjengelig på: https://minsak.no/sak/902 [Lest: 14.05.16]

Husbanken. 2015. Byøkologiske boliger i Hauskvartalet. Prosjektrapport. Tilgjengelig på:

http://biblioteket.husbanken.no/arkiv/dok/Komp/Byokologiske%20boliger%20i%20Hauskvartalet.pdf [Lest: 12.05.16]

Innbyggerinitiativ. 2015. Trekk samvirket Vestbredden Vel Vel (hausmannsgate 40) ut av salget.

Tilgjengelig på: http://vestbredden.net/nb_NO/takk-for-stotte-til-innbyggerinitiativ/ [Lest: 11.05.16]

Johansen, I. 2015. Salg av Hauskvartalet: Byrådet hemmeligholder, jeg offentliggjør.

Tilgjengelig på: http://www.ivarjohansen.no/temaer/annet/5361-salg-av-hauskvartalet-byradet-hemmeligholder-jeg-offentliggjor.html [Lest: 12.05.16]

Kjøpekontrakt. 2004. Kjøpekontrakt: Hausmannskvartalet. 19.05.2004. Inngått mellom

Statsbygg og KBY (nå EBY).

Klassekampen. 2015. Svikter kulturkollektiv. Tilgjengelig på:

http://www.klassekampen.no/article/20151211/ARTICLE/151219991 [Lest: 11.05.16]

Kommuneadvokaten, Oslo Kommune. 2016. Begjæring om midlertidig forføyning: Til Oslo

Byfogdembete. Tilgjengelig ved begjæring om innsyn, ref: 16/555-/jE,

Leieboerforeningen. 2015. Husokkupasjon kan gi leiekontrakt. Tilgjengelig på:

https://www.leieboerforeningen.no/Aktuelt/tabid/277/ID/1153/Husokkupasjon-kan-gi-leiekontrakt.aspx [Lest: 12.05.16]

Leieboerforeningen. 2016. Vedrørende Hausmannsgate 40 – Vestbredden Vel Vel. Prosessvarsel.

Tilgjengelig ved forespørsel til EBY eller forfatter.

Marcussen, H. 2015. Byøkologien vil komme i Haus! Klassekampen. Tilgjengelig på:

http://hauskvartalet.org/nb_NO/2015/12/06/kronikk-fra-hanna-marcussen-mdg-byrad-for-byutvikling-split-og-hersk/ [Lest: 14.05.16]

Miller, F. 2015. Medvirkning og Hauskvartalet. Seminar DogA. Tilgjengelig på:

http://hauskvartalet.org/nb_NO/seminar/ [Lest: 14.05.16]

NAL. 2015. Historien bak tallene. Tilgjengelig på:

http://www.arkitektur.no/historien-bak-tallene [Lest: 14.05.16]

Oslo Byfogdembete. 2016. Kjennelse. Avsagt: 19.05.2016. Tilgjengelig ved begjæring om

innsyn. Oppgi sak nr: 16-080786TVI-OBYF

Oslo Kommune. 2008. Reguleringsbestemmelser for Hauskvartalet. Byrådsavdeling for

byutvikling, tilgjengelig på: http://vestbredden.net/wpcontent/uploads/2015/05/Reguleringsplan-for-Hauskvartalet.pdf

[Lest: 03.05.16]

Salgsprospekt. 2015. Salgsprospekt: Eiendommer i Hauskvartalet. Tilgjengelig på:

http://hadrian.no/wp-content/uploads/2014/12/Salgsprospekt-med-vedlegg.pdf

[Lest: 11.05.16]

Sassen, S. 1991. The Global City: New York, London, Tokyo. Princeton University Press, New

Jersey.

Slater, T. 2015. Planetary Rent Gaps. Antipode, 00, 0. 1-24

Smith, N. 1979. Toward a Theory of Gentrification: A Back to the City Movement by Capital,

not People. Journal of the American Planning Association, 45, 4. 538-548.

Smith, N. 2002. New Globalism, New Urbanism: Gentrification as Global Urban Strategy.

Antipode, 34, 3. 427- 450.

Sæter, O. 2005. Det nye sosiale og symbolske bylandskapet: Med politikken som utgangspunkt.

I: Aspen, J. (red.) By og Byliv i Endring: Studier av Byrom og Handlingsrom i Oslo. Scandinavian Academic Press/Spartacus Forlag, Oslo. 153-175.

Universitas. 2010. Hausmania kan bli studentboliger. Tilgjengelig på:

http://universitas.no/nyheter/54405/hausmania-kan-bli-studentboliger [Lest: 10.05.16]

Urbanium. Udatert. Hauskvartalet-bud. Tilgjengelig ved forespørsel til forfatter eller EBY.

Vestbredden. Udatert a. Historien bak Vestbredden. Tilgjengelig på:

http://vestbredden.net/nb_NO/h40/historien-bak-vestbredden/ [Lest: 09.05.16]

Vestbredden. Udatert b. Vedtekter for Vestbredden. Tilgjengelig på:

http://vestbredden.net/nb_NO/h40/vedtekter-for-vestbredden-vel-vel/  [Lest: 18.05.16]

Vestbredden. 2015. Pressemelding vedrørende pågående salgsframstøt av eiendommer i

Hauskvartalet. Tilgjengelig på: http://vestbredden.net/nb_NO/vestbredden-lukker-porten-for-lovenskiold/ [Lest: 12.05.16]

Wessel, T. 2015. Economic Segregation in Oslo: Polarisation as a Contingent Outcome. I:

Tammaru, T., Marcinczak, S., van Ham, M. & Musterd, S. Socio-Economic Segregation in European Capital Cities: East meets West (Regions and Cities). Routledge. 132-155.

Østlandssendingen, NrK. 2008. «Rimelige boliger» blir rådyre. Tilgjengelig på:

http://www.nrk.no/ostlandssendingen/_rimelige-boliger_-blir-radyre-1.6294546 [Lest: 24.05.16]

 

 

EnglishGermanNorwegianSpanish